巴菲特说：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。

就在中国的房地产行业正在为该不该救市、寒冬到底还会有多久而争论不休时，来自新加坡的嘉德置地总裁廖文良却在四处寻觅价格便宜而且确有价值的收购目标。支撑此举的，是嘉德置地在此前两年时间里“攒下”的200亿元人民币现金。当媒体追问：你为什么能预见到经济危机的到来？他回答，我怎么可能预见未来？我们有所准备，是因为公司始终奉行“有纪律的扩张战略”，在冬天播种，在夏天砍柴。

2000年由两家政府相关企业合并而来的嘉德置地，一直被认为是积极扩张、大胆创新的典范。它第一个打破房地产不能出口的定见，生意遍布澳大利亚、中国等20多个国家，现在这些海外市场占据了嘉德大约八成的营收。它第一个改变了新加坡房地产行业依赖持有土地来升值的方式，引入证券化的融资方法。截至年初，嘉德共管理着5项REITS（产业投资信托基金）和17项私募产业基金。

但廖文良认为，与大胆创新相制衡的,是根植于新加坡人骨子里的怕失多虑，二者就像阴和阳一样使公司达致平衡。

怕失多虑，语出安迪.格鲁夫的名言“只有怕失多虑者才能生存”（国内译为“只有偏执狂才能生存”）。这种性格，使嘉德置地得以从一个长期需要填海弥补土地不足的岛国起步，历经数次外部危机而不倒，成长为亚洲领先的房地产公司。

所有人都在谈论这场正在发生的“金融界9.11”，它无疑是场终极风暴，但却并非我们遭遇的第一次危机。

1996年，我来到百腾置地担任CEO，这个起步的时机可谓差得不能再差了，刚刚定下大胆的目标，要把百腾置地转化为一家世界级房地产公司，不到两年时间，经济衰退便像癌症般迅速扩散到整个亚洲，连经济成熟的新加坡也不能幸免。

但我们并没有受到太大冲击，因为在此前房地产价格像冲天炮一样飞涨的时候，我们没有贸然进场。其实，在遭受冲击的很多市场，我们都曾经认真探讨过一些项目，之所以最终都没有投入资金，只是因为我们开出的价格太低，以至于接连在投标中失败。

我们并没有预见到危机即将到来，谨慎心态源于新加坡人根深蒂固的怕失多虑。就在金融危机爆发前的两个月，我们还参与了新加坡的一个执行共管公寓的竞标。投标截止前一天，我回到办公室，想把所有数据再过一遍，唯恐出价过高使公司难以负荷。但我并不知道，当时，副总裁纪德坤也在办公室里为同样的事情反复思虑。第二天，我们不约而同地提出了自己的忧虑，在最后时间将价格削减了800万新元。

你猜结果怎样？佛祖大发慈悲，我们赢得了那块地，省下了800万。但如果他当时再慈悲一点，应该索性让我们输掉好了，因为这个项目最终还是亏了钱。

就像安迪.格鲁夫的大作《只有怕失多虑者才能生存》中所表达的一样，我也相信坚持多虑的价值。居安思危、担心多虑，其实是很典型的新加坡人特性，也是我与生俱来的性格。

 “杞人忧天”的土木工程师性格

我多虑的性格，与自己土木工程师的训练背景大有关系。土木工程大多数时候总在挑战大自然和我们所处的环境，因此，做土木工程时更需多方考虑大自然环境和它难以预测的力量。工程师必须将所有可能发生的负面因素考虑在内：建筑要承担的重量、出人意料的用法、建材的张力、自然力量如风速地震等等，为可能存在的意外做好准备，哪怕发生的几率再低。

上世纪70年代，我曾担任政府部门工程师，负责建造新加坡樟宜机场。一次带领几位美国土木工程师参观樟宜机场时，他们笑着问我为什么在机场建了一条大运河。他们所指的是一条排水沟，新加坡雨水充足，我们调查了大量数据来确保水沟的规模足以应付“百年罕见”的狂风暴雨。有时，为了避免“夜长梦多”，所支付的价格可能非常昂贵。由于担心当地的海积土假以时日会导致跑道下沉，在建造跑道前，我们花费了数百万元巩固土壤，结果未做处理的马来西亚槟城机场跑道果然下沉了，而樟宜机场却从未变成过山车跑道。

无论做土木工程还是经营企业，都要记住莫非定律：“凡可能出差错的事就一定会出差错，而且往往在最糟糕的时机发生”。大规模的灾难和意外，往往是因为好几个无法预测的事件同时发生而引发的。

就是这种心态刺激我“预先设想”，为突如其来的意外做好准备。20年来，我总是提前一个半到两个小时赶到机场，从未错失过一趟班机。国外的早餐会议我也从未失约，因为我习惯调好两个闹钟，一个是我觉得不太可靠的酒店房间闹钟，一个是我自己携带的闹钟，另外还加上酒店的叫早服务，这种习惯，在军队里称为“双重地多此一举”。我是个善忘者，因此总是把重要物品小心翼翼地放在外套紧扣的口袋里，这么多年我从未丢失过机票、皮夹或护照。

阴与阳

有些媒体看到嘉德在谨慎行事的同时还比较勇于尝试新的方法，像融资的证券化、环球化的运营等等，其实这并不矛盾。我们整个集团的核心思想是非常坚固的，就是在保守、谨慎的同时要顺应环境进行改变。

比如进入海外市场，嘉德置地原本是家本土的地产公司。那时候，无论是分析师还是媒体对我们的海外扩张都持消极看法，他们认为房地产是非常本地化的，难以把它带到其他国家。但我们仔细考虑过，必须秉持创新、革新的心态走出去。现在，嘉德置地的业务遍及澳大利亚、中国、日本和欧洲，从大型购物中心到酒店式公寓，海外业务在嘉德集团的收入中占到将近80%。

我们也是第一个在新加坡推出房地产投资信托基金的公司。房地产业很传统，很多公司在融资方面常常依靠大量土地储备，就像买古董花瓶一样，时间越久越值钱。但我们希望能够采用新模式来做，购买土地之后立即开发，通过我们的经验和知识制造出更多的价值，以此来赚钱。因此我们需要不同的融资途径，比如建立房地产投资信托基金和房地产私募基金。

这些举措其实并不像外界想象中那样冒险，在积极扩张业务的同时，我们依然保持严谨和有纪律的投资管理风格。我们的国际咨询团的成员之一盖尔.福斯乐（Gail Fosler）女士就把这个定义为“有纪律的扩张行为”。举个例子，虽然今年中国的房地产整体出现低迷，但是我们除了北京的来福士中心，还计划陆续推出两个大型的来福士项目。我们为什么有信心？一方面是因为这些大项目的运作跟资本市场结合得很好，有投资周期长达8-10年的长期投资者跟我们在一起；另一方面我们坚持只有完成招商，有沃尔玛这类有实力的零售商和充足稳定的消费需求，才会建造购物中心，它们的收入是比较稳定的。

大胆创新和怕失多虑，就像中国传统的阴和阳，会形成一种平衡。

　　
在衰微市场中建立强大公司

如果说我从亚洲金融危机中得到了什么宝贵的启示，那就是：无论处于经济的上行周期还是下行周期，都必须谨慎管理你的资产负债表，还有最重要就是不要贪心。就像1997年发生的那些“塞翁失马，焉知非福”的失利一样，前些日子我们又陆续失去了一些项目，现在看来却似乎是一种幸运再次降临。

我们的企业战略是兼顾经济繁荣和萧条时期的，任何需要巨大投资额的项目都得经过审慎彻底的核查和复审，同时还必须考虑到目前的信贷情况以及几个月甚至几年后的金融市场环境。即使在经济上行周期，我们也不会“非赢不可”地去竞拍一些项目，所以自然会避开那些财务负荷过重的超大型项目。

在投资减少的同时，我们在过去两年里也脱售了一定的资产。有记者问我为什么抛出的时间把握得这么好？所谓的时机，就是不要贪心。什么时候卖，不是看当时经济处于什么样的周期，只要达到我们预期的投资回报目标，都会考虑把它脱售。从另一个角度来看，我们并不会刻意等到价格达到顶点，因为需要给客户留一点盈利空间，否则他为什么要购买呢。

很多房地产公司在经济飞飙时期，大肆投资甚至进行高额借贷，超过自己偿债能力的三四倍。而我们即使在经济最乐观的时候，负债率（债务和资本金的比例）也严格保持在0.8以下，目前降低到只有0.5，债务占总资产的比例更是低到只有20%—30%。在现金方面，我们在经营中累积了200亿元人民币现金流，而且大部分是计划投资于中国市场的。

寒冬后面必然是春天，而我们已经在为它的复苏做好准备。在经济形势好的时候，收购好的资产很难，但在经济低迷的时候，这变得容易了。羡煞旁人的是，我们有能力在这个低谷的环境中“播种”。

目前，我正在寻找收购不良资产，一些品质和质量很好的烂尾楼，如果资产价格已经很合理，而且我们的确有能力提升它的价值，便有可能收购过来。此外，还有一些陷入财务困境的公司，如果它的基本面是好的，我们也愿意在这方面提供协助。亚洲金融危机期间，我们就抓住机会，收购了香港富丽华大酒店改造成为AIG大厦，还完成了伦敦金丝雀码头河畔项目、上海来福士广场和北京凯德大厦。

我们会审慎关注陷困的市场以寻找投资机会，但绝不会轻举妄动。价格虽便宜但资产好不好？它是否符合我们的集中战略？我们能否为它增值？当市场持续下滑，它是否会更便宜？这些都是必须考虑的问题。美国的著名经济学家保罗.罗默（Paul Romer）曾说过“危机被浪费掉是最不应该的”。没错，只要你不会为了不浪费危机而自己陷入到危机之中去。

1998年，一位前银行家告诉我，金融危机是我们的黄金机会，要“在衰微的市场中建立一家强大的公司”，对于我们，这是一句重要的宣言。（本文由苏醒采访整理）