都是“债务之王”

特朗普最喜欢说的一句话就是“爷很有钱”,他常常自称坐拥百亿身家,没有任何债务,但根据权威媒体的估算,他的个人身家其实只有30亿美元,而且根据已有的相关公开文件,其贷款总额却接近了19.5亿美元。

同样,恒大集团作为国内最大的房地产公司,许家印的“杠杆游戏”也是玩得很溜,许老板自称手握千亿现金流也是让业界瞠目结舌,但是,在这样一家让人仰视的公司背后,其负债也是让人眼花缭乱。

为了扩大市场,恒大一直采以激进的高杠杆发展策略,后来甚至还发行了“永续债”来扩充净资产。

截至2016年6月30日,恒大总资产接近1万亿元,较去年年底增加32.1%,但是看看其负债就高达8178亿,所以净资产负债率达到了惊人的449%,这在所有上市房企中应该是最高的吧。而资产负债表中并没有将永续债归类,有分析师计算认为,如果除去永续债的“粉饰”,恒大的资产负债率其实可以飙到1412%。

此前,摩根大通就抨击许家印购买香港地标写字楼是“另一个资本管理不成熟的例子”,同时,广州恒大俱乐部以打破亚洲转会纪录的天价签下了哥伦比亚国脚杰克逊·马丁内斯,并让后者一举成为这个世界上收入最高的足球运动员之一。许家印之前还因为违反了外国者投资规定,澳大利亚政府强制其卖出手中价值3900万澳元的悉尼豪宅,这套豪宅有5间卧室,室外的无边泳池据说能够俯瞰整个悉尼港湾。

许老板与特朗普的相似之处不止于此,尤其是,从中国房地产债券方面考虑,很多投资者质疑许老板口中如此雄厚的财政实力是否跟特朗普一样只是一面之词。

恒大不仅花了数以万亿的资金购买土地,而且也购置了很多其它资产,从矿泉水行业到保险公司再到足球俱乐部。

据说,许家印自称他们拥有充足的现金流,从而为很多收购项目提供保证。但是,归结起来,Langner认为恒大其实是属于亏损状态。

另辟蹊径?

下图显示,恒大集团离自己的核心业务越远,其亏损也将越大。

彭博社报道,许家印的净值大约为74亿美元,目前他正在开始处置一些资产,比如说广州恒大淘宝俱乐部在新三板上市,还有27亿元卖出粮油矿泉水业务。当然,他也从中赚了不少钱。根据恒大2013年年度报告,当时收购矿泉水公司花了1.09亿元,后来相关文件显示最终卖出的价格为18亿人民币。

难道这位58岁的地产大亨已经开始难以承受肩上背负的债务之重吗?可见,恒大面临的不仅仅是冲天的杠杆,而且这种高杠杆发展策略已经无法帮助其获得足够的回报了。

尽管恒大的杠杆率在不断上升,但其股本回报率目前处于年度最低。而根据彭博社的亿万富翁榜,就2015年一年,特朗普的债务近乎翻倍,但是身家也只是略有增加。

而对于许老板来说,首先一个,毕竟足球太烧钱了,比如根据不完全统计,恒大在近五年至少花了8.2亿元用于引进球员,其中国外球员的引进就至少花了6.1亿元,恒大已经烧不起钱了,当然就要靠投资者来买单。

另外就是,恒大的矿泉水、粮油这些“副业”也没有想象中那么赚钱,比如就矿泉水这一块业务,3年的亏损就达40亿元,所以尽快止损才是关键。

冲销债务?还是造势?

许家印可能也意识到了,现在一心一意卖房子,才是恒大市值实现快速上涨的最好办法。上面提到的资产剥离的一个积极因素就是恒大开始重新关注房地产开发的核心业务。

但是,Langner认为这在很大程度上更像是一种造势。过去几个月里,恒大斥资超过360亿元增持万科至14%,控制权紧逼华润。目前,还不清楚许家印的具体计划是什么。是意在争当行业老大,获得高估值,还是冲销巨额债务?如果他推动合并,那恒大的一部分债务危机就可以解决。

2017年1月2日,恒大集团公告称,已引入8家第一批战略投资者,加上这新募集的300亿元,恒大的估值约为2280亿元,超过了万科的2197亿元。恒大已经取代万科成为了中国最大的房地产公司。并且离回归A股又近了一步。

但许家印高调持股万科可能还有完全不同的目的,确实,他过去的一些巨额投资确实获得了非常好的效果。当然,他的朋友圈里也不乏其他一些地产大亨,而且这些人似乎跟他关系也不错。

比如说,香港富商刘銮雄是他多年的生意伙伴,在大刘的相助下许家印渡过了前些年的难关。2015年,大刘已经卖了超过170亿的物业给恒大,其中就包括香港地标性建筑美国万通大厦,125亿元的交易规模也成为了香港近年来最大一笔写字楼整体收购纪录。早在2010年,大刘就帮助过许家印,曾花费6亿美元认购恒大发行的企业债券。

同样,在许家印激进的扩张过程中,2015年12月,香港大亨郑裕彤的新世界也向许家印售出了位于海口、武汉、惠州等地的4个大型项目,总金额高达135亿元。

与当时收购刘銮雄旗下资产的付款方式一样,恒大此次收购新世界的项目也将采取分期支付的方式。所付首笔款31.5亿元仅占收购总额的两成左右,余款只需在2年内分期付清即可。这意味着,类似的巨资收购将不会大量占用恒大的现金流。

而就在这几个星期后,新世界从恒大认购了9亿美元的永续债。

从这一方面,我们也看出,在类似李嘉诚这一类港商慢慢退出内地房地产市场的同时,许家印却借助这些资源成为了房地产行业最凶猛的收购者。

而这些港资房企的背后老板,都是许家印多年的生意伙伴,他们无一例外在恒大上市之初给予了许家印极大的帮助。

如今,尽管恒大集团的债务水平已经被一些券商调到CCC级别,属于即将违约级别,但该公司还在继续寻找资金来源。

而恒大之所以能借到这么多钱,主要还是因为地产行业一直是赚钱的,只有还在赚钱,就会有人借钱给你,但是随着政府对楼市调控的不断升级,楼市的盛宴可能快要收场了,当地产不行了,足球不行了、卖水也不行了,那恒大的这些高息债券又怎么办呢?只希望许老板无论在哪都能有坚强的后盾吧。